สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ (ครั้งที่ 3-4)

สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ

กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ (ครั้งที่ 3-4)

อาจารย์ฉันทวัธน์ วรทัต

วันพฤหัสบดีที่ 5 มิถุนายน 2568

**********

1. ม.455 คำว่า "สัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์" ไม่เป็นที่นิยม ที่นิยมใช้ก็คือ "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด" และตั้งแต่ ม.455 เป็นต้นไป ถ้ากฎหมายไม่ได้บัญญัติไว้ชัดเจนว่าเป็นนิติกรรมประเภทไหน ก็ต้องถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เช่น ม.456 วรรคหนึ่ง "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์.." เช่นนี้ก็หมายถึง สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอสังหาริมทรัพย์ , ม.458 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้น ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน คือ เมื่อขณะทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดนั่นเอง

-สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือสัญญาที่คู่สัญญาตกลงกันเสร็จสิ้นแล้ว ไม่มีแบบตามกฎหมายที่จะต้องทำกันต่อไป 

-แบบตามกฎหมายซื้อขายมีแบบเดียว คือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ ตาม ม.456 วรรคหนึ่ง 

-สัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ (สังหาริมทรัพย์ธรรมดา) เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเสมอ

2. ม.456 วรรคสอง สัญญาจะซื้อจะขาย คือสัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ในวันทำสัญญาหรือขณะทำสัญญาชั้นหนึ่งก่อน โดยเจตนาหรือตกลงกันว่าจะไปทำให้ถูกต้องตามแบบในวันข้างหน้า 

-สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ยังไม่โอน

-สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีแบบ ตกลงกันด้วยวาจาก็ได้

-สัญญาจะซื้อจะขาย จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือมีการวางมัดจำ หรือได้ชำระหนี้บางส่วน

-วิธีดูข้อสอบ ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ให้ใช้แนวของศาลฎีกา ศาลฎีกาจะดูก่อนว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ ถ้าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ว่ากันไปตามกฎหมาย ถ้าไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขาย ก็จะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด (เว้นแต่เรื่องคำมั่น ก็จะมีวิธีดูแตกต่างออกไป)

-ข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ต้องใช้คำเต็มว่าจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ใช้คำว่า "จะไปโอนทะเบียน" , "จะไปจดทะเบียน" , "จะจดทะเบียนซื้อขายที่ดิน" ก็ได้ 

-ถ้าเป็นสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์โอนแล้วมีภัยพิบัติเกิดขึ้น ต้องปรับบท ม.370 , ถ้าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนแล้วเกิดภัยพิบัติ ต้องใช้ ม.372

-ผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

-ถ้ายากขึ้นหน่อย ไม่มีคำว่าจะโอน แต่ศาลฎีกาดูจากพฤติการณ์ ดูจากข้อความอื่นในสัญญา เช่น ฎ.601/2535 (ข้อสอบเนติ 2540) ซื้อขายที่ดิน และไปสำนักงานที่ดินเพื่อจะโอนที่ดิน แต่ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมโอน และตกลงกันว่าจะไปโอนกันใหม่ เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย , ฎ.805/2539 สัญญาซื้อขายไม่มีคำว่าจะไปจดทะเบียนโอน แต่มีข้อความอื่นว่า เงินค่าธรรมเนียมในการซื้อขาย เงินค่าภาษีเงินได้ของสรรพากร ผู้จะซื้อออกแทนผู้จะขาย เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย , ฎ.4587/2548 ข้อความในสัญญาว่าจะไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินกัน ถือว่ามีเจตนาจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนฯ เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย

-ข้อสอบผู้ช่วยผู้พิพากษา มีประเด็นอยู่เรื่อย ๆ ว่า การไปซื้อที่ดินมีการทำใบสั่งจองหรือการวางมัดจำ เป็นสัญญาจะซื้อจะขายไหม 

  --ถ้าใบสั่งจองมีข้อความว่าตกลงจะทำสัญญาจะซื้อจะขายกันต่อไป ใบสั่งจองก็ไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขาย (ฎ.3942/2545 , 5335/2550 , 2693/2540) 

  --มีฎีกาอีกกลุ่มที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ใบสั่งจองเป็นสัญญาจะซื้อจะขายในตัว มีการระบุค่าโอน หรือจะแบ่งแยกโฉนด (ฎ.781/2541 , 2569/2556) 

  --สำหรับกรณีมัดจำ ฎ.1541/2509 (ข้อสอบเนติ 2540) , 2252/2539 , 2224/2553 (ข้อสอบผู้ช่วยฯ 2559) วางมัดจำไว้ โดยมีข้อความว่าคู่สัญญาตกลงจะทำสัญญาจะซื้อจะขายกันต่อไป ก็ไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขาย ถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิด เมื่อไม่มีการทำสัญญากัน ก็ต้องคืนมัดจำฐานลาภมิควรได้ 

  --ฎ.6536/2554 สัญญาวางมัดจำเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพราะสัญญาวางมัดจำไม่มีข้อความว่าจะไปจดทะเบียน

3. ถ้าผู้ขายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาได้ ม.387 และกลับคืนสู่ฐานะเดิม ม.391 ชดใช้ดอกเบี้ยและค่าเสียหาย ม.391 วรรคสองและวรรคสี่ ไม่ต้องเขียนไว้ในสัญญาก็เป็นสิทธิตามกฎหมาย (ข้อสอบเนติ)

-ถ้าผู้จะซื้อผิดสัญญา ผู้จะขายบอกเลิกสัญญา ม.387 และกลับคืนสู่ฐานะเดิม ม.391 ผู้จะซื้อขอเงินดาว์นคืนได้ไหม เงินที่ผู้จะขายรับไว้ ก็ต้องคืนให้ผู้จะซื้อ (ไม่ใช่เงินมัดจำ)

 

4. ข้อสังเกตเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย

1) ผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

2) สัญญาจะซื้อจะขายสังหาริมทรัพย์ธรรมดามีไม่ได้ เพราะสัญญาจะซื้อจะขายมีข้อตกลงว่าจะไปทำให้ถูกต้องตามแบบกฎหมาย

3) การครอบครองที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขาย ถือเป็นการครอบครองแทนผู้จะขาย ไม่ว่าจะครอบครองช้านานเพียงใด ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ (ฎ.1176/2532 ข้อสอบเนติ 2535)

4) ผู้จะซื้อที่ได้ครอบครองที่ดินแล้ว ถือเป็นผู้ทรงสิทธิยึดหน่วง ตาม ม.241 + ม.193/27 เกิน 10 ปี ก็ฟ้องบังคับได้

5) สัญญาจะซื้อจะขายที่ผู้จะซื้อชำระราคาครบ กลายเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ตาม ม.1300 ถ้าผู้จะขายขายที่ดินให้บุคคลที่สามโดยบุคคลที่สามไม่สุจริต ผู้จะซื้อฟ้องเพิกถอนได้ นอกจากนี้เจ้าหนี้ของผู้จะขาย จะยึดทรัพย์ที่ผู้จะซื้อชำระราคาครบแล้วไม่ได้ เว้นแต่เจ้าหนี้บุริมสิทธิ์ 

(แต่ถ้าผู้จะซื้อยังชำระราคาไม่ครบ ก็อาจฟ้องเพิกถอนการฉ้อฉล ม.237)

5. ฎีกาน่าสนใจ 2194/2529 ขายช้าง มอบช้างและตั๋วรูปพรรณให้ ไม่มีข้อความว่าจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ เป็นโมฆะ ม.456 วรรคหนึ่ง ต่อมามีช้างพลายตกมัน ทำร้ายช้างของผู้ซื้อ ผู้ซื้อจะฟ้องผู้ทำละเมิดได้ไหม ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้สัญญาซื้อขายช้างเป็นโมฆะ แต่ผู้ซื้อมีสิทธิครอบครอง ฟ้องผู้ทำละเมิดได้ (สัญญาเป็นโมฆะเพราะขัดกฎหมาย ขัดความสงบฯ ผู้ใดจะกล่าวอ้างสัญญานั้นไม่ได้เลย แต่สัญญาที่เป็นโมฆะเพราะผิดแบบ หากมีผู้กระทำละเมิดต่อผู้ครอบครองทรัพย์สินที่ได้มาเพราะผิดแบบ ถือว่าผู้ครอบครองเป็นผู้ถูกทำละเมิดด้วย)

6. คำมั่นในการซื้อขาย ตามคำพิพากษาศาลฎีกา คำมั่นในการซื้อขายคือนิติกรรมที่บุคคลฝ่ายหนึ่งได้แสดงเจตนาผูกมัดตนเองไว้ฝ่ายเดียว ให้บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งทราบว่าจะซื้อหรือจะขายทรัพย์สินให้ โดยบุคคลอีกฝ่ายหนึ่งนั้นยังไม่ได้รับคำหรือสนองรับ 

-วิธีดูข้อสอบ ดูว่าคำเสนอใช้คำว่าอะไร (เช่น ขอซื้อรถ 200,000 บาท , บอกขายรถ 200,000 บาท) , คำมั่นใช้คำว่าอะไร (เช่น ถ้ามาซื้อก็จะขายให้ ฎ.5649/2557ข้อสอบเนติ2564 , ถ้ามาขอซื้อคืนก็ยินดีขายให้ , ยอมให้ซื้อคืน , ให้ผู้ขายมีสิทธิซื้อที่ดินคืนได้ อาจารย์เคยออกสอบใช้คำว่าถ้ามาซื้อก็ยินดีจะขายให้ นักศึกษา60-70%ตอบไม่ถูกว่าเป็นคำมั่น)

-คำมั่นกับคำเสนอเหมือนกัน ถ้าอีกฝ่ายตอบรับก็เกิดสัญญา และปรับบทตามสัญญา

-คำมั่นต่างจากคำเสนอตรงที่คำมั่นจะผูกมัดรัดตัวแน่นแฟ้นกว่าคำเสนอ นอกจากนี้มีความต่างอีกเยอะ เช่น โดยหลักแล้วคำมั่นจะคงอยู่ตลอดไป

-คำมั่นที่ไม่มีกำหนดเวลา บอกเลิกตาม ม.454 วรรคสอง  

คราวหน้ามาดูเรื่องคำมั่นต่อ

***จบการบรรยาย***