สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ (ครั้งที่ 11-12)
สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ
กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ (ครั้งที่ 11-12)
อาจารย์ฉันทวัธน์ วรทัต
วันพฤหัสบดีที่ 7 สิงหาคม 2568
**********
1. บุคคลผู้มีสิทธิไถ่ ม.497
-ใช้สิทธิไถ่วันสุดท้ายได้ถึง 24.00 น. ส่วนการจดทะเบียนทำวันหลังได้
-การใช้สิทธิไถ่ไม่มีแบบ ถ้าชำระสินไถ่แล้ว นำบุคคลเข้าสืบได้
-ม.497 " สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้แต่บุคคลเหล่านี้ คือ
(1) ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม(ผู้ขายฝากตายก่อนไถ่) หรือ
(2) ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ
(3) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้"
(1) ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม(ผู้ขายฝากตายก่อนไถ่) หรือ
(2) ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ
(3) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้"
-ขายสิทธิไถ่ ให้บุคคลอื่นได้
2. บุคคลผู้มีหน้าที่รับไถ่ ม.498
-ม.498 "สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้เฉพาะต่อบุคคลเหล่านี้ คือ
(1) ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ
(2) ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น แต่ในข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอน ว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน"
(1) ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ
(2) ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น แต่ในข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอน ว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน"
-ม.498(2) ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ไถ่ได้เสมอ เพราะผู้ซื้อ ผู้รับโอน ทราบทะเบียนว่ามีการขายฝาก
3. ข้กตกลงมิให้จำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝาก ม.493
-ม.493 "ในการขายฝาก คู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินซึ่งขายฝากก็ได้ ถ้าและผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินนั้นฝ่าฝืนสัญญาไซร้ ก็ต้องรับผิดต่อผู้ขายในความเสียหายใด ๆ อันเกิดแต่การนั้น"
4. เรื่องซื้อขายไม่ค่อยมีฎีกาใหม่ ส่วนเรื่องเช่าทรัพย์จะมีฎีกาใหม่เรื่อย ๆ
5. ม.537 "อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น"
5.1) เป็นสัญญา 2 ฝ่าย
5.2) มีทรัพย์สินเป็นวัตถุแห่งสัญญา
-สิทธิต่าง ๆ ก็นำมาให้เช่าได้ สิทธิเก็บค่ารักษาความสะอาดจากผู้ทำการค้าในที่ดิน
5.3) ตกลงให้ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน
-ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้เช่าจึงไม่จำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า ผู้ให้เช่าแม้ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์แต่ก็ฟ้องเรียกค่าเช่า ฟ้องขับไล่ (บรรยายฟ้องถึงสิทธิให้เช่า หากบรรยายว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จำเลยต่อสู้ได้ เมื่อไม่ได้เป็นเจ้าของแต่บรรยายว่าเป็นเจ้าของ ก็แพ้คดีไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่) ไล่แล้วไม่ไปก็ฟ้องเรียกค่าเสียหายได้ หลักกฎหมายปิดปากผู้เช่า
-ผู้ให้เช่าไม่ต้องเป็นเจ้าของ แต่ต้องมีสิทธิหรือมีอำนาจที่จะมอบสิทธิครอบครองให้ผู้เช่าได้ เช่น ผู้ใช้อำนาจปกครอง ตัวแทน ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
-แม้สัญญาเช่ากำหนดห้ามให้เช่าช่วง แต่ผู้เช่าให้เช่าช่วงต่อไปได้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา
-ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิในทรัพย์สินที่จะนำออกให้เช่า สัญญาเช่าจะไม่ผูกพันเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า ไม่ต้องคำนึงว่าผู้เช่าจะสุจริตหรือจดทะเบียนหรือไม่ ถือว่าผู้เช่าอยู่โดยละเมิด เจ้าของที่แท้จริงซึ่งไม่ได้รู้เห็นยินยอมด้วยฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้
5.4) เป็นสัญญาชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด
-หมายถึง สัญญาเช่าต้องสิ้นสุดลงได้
-ม.540 "อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี
อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา"
อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา"
-สังหาริมทรัพย์ กฎหมายไม่ได้กำหนดเวลาไว้ กี่ปีก็ได้
-ม.541 "สัญญาเช่านั้นจะทำกันเป็นกำหนดว่าตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็ให้ทำได้" ใช้ทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์
-ม.564 + 566 + 570
-ม.564 อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน เช่นที่ดิน 3 ปี ครบ 3 ปี สัญญาก็ระงับ , เมื่อสัญญาระงับแล้ว ผู้เช่าก็ต้องออก ถ้าไม่ออก ผู้ให้เช่าก็ฟ้องขับไล่ได้ ถ้าผู้ให้เช่าไม่ได้ฟ้อง ไม่ทักท้วง ยังเก็บค่าเช่าต่อไป ให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ตามม.570 ซึ่งสัญญาใหม่นี้จะสิ้นสุดลงได้ด้วยการบอกกล่าวตามม.566 "ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน"
-สัญญาเช่ามีข้อความว่า "จะให้เช่าตลอดไป ไม่บอกเลิกสัญญา" ถือว่าให้เช่าเกินกว่า 3 ปี ไม่จดทะเบียนก็ฟ้องได้ 3 ปี ม.538 การเช่าที่เกิน 3 ปี ก็เป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลาตามม.570 ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าตามม.566 (ข้อสอบเนติ50)
5.5) ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่า
-ค่าเช่าต้องแน่นอน , ถ้าเดือนไหนจะให้ค่าเช่าก็ได้ ไม่ให้ก็ได้ ไม่ใช่สัญญาเช่า
-ผู้อาศัยมีชื่อในทะเบียนบ้านว่า "ผู้อาศัย" จ่ายเงินค่าเช่าทุกเดือน เป็นสัญญาเช่า ถือว่าเป็นผู้เช่า
5.6) เป็นสัญญาต่างตอบแทน
5.7) ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ
-ม.1298 ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น , กฎหมายเช่าทรัพย์ไม่มีบัญญัติให้เป็นทรัพยสิทธิ จึงเป็นบุคคลสิทธิเท่านั้น
-ผลของการเป็นบุคคลสิทธิ ถ้าผู้ให้เช่าจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์ให้บุคคลภายนอก บุคคลภายนอกก็ไม่ผูกพันตามสัญญาเช่านั้น ผู้เช่าจะอ้างสัญญาเช่ากับผู้รับโอนทรัพย์ไม่ได้
-แต่ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ ผลจะต่างออกไป โดยมีข้อยกเว้นของหลักนี้ในม.569
-ม.569 "อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย"
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย"
-กรณีผู้ให้เช่ายังไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินที่ให้เช่าแก่ผู้เช่า ยังมีบุคคลอื่นครอบครองทรัพย์สินที่ให้เช่าอยู่ ผู้เช่าไม่มีสิทธิฟ้องบุคคลภายนอกนั้น เพราะผู้เช่ากับบุคคลภายนอกไม่มีนิติสัมพันธ์กัน หากบุคคลภายนอกอยู่โดยไม่มีสิทธิ ก็เป็นการละเมิดต่อเจ้าของ ไม่ใช่ละเมิดต่อผู้เช่า ฎ.1610/2512 , ผู้เช่าฟ้องผู้ให้เช่าเพื่อให้ส่งมอบทรัพย์สินได้ , หรือหากสัญญาเช่ากำหนดผู้ให้เช่าให้อำนาจหรือมอบหมายให้ผู้เช่าฟ้องขับไล่บุคคลภายนอก (ผู้เช่าคนก่อน) ได้ ผู้เช่าก็ฟ้องบุคคลภายนอกได้ ฎ.523/2562
5.8) ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ สิทธิการเช่าจึงเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า
-คำพิพากษาศาลฎีกาวางหลักไว้ เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับ ไม่ตกทอดไปยังทายาท
-สิทธิการเช่าไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี
-ม.544 วรรคหนึ่ง "ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า"
-ข้อยกเว้น หากทำข้อตกลงกัน ให้นำทรัพย์สินที่เช่าออกเช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลภายนอกได้ ผู้เช่าก็ทำได้ ทำให้สิทธิการเช่าไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัวแล้ว และหากโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลภายนอกได้แล้ว สิทธิการเช่านั้นก็จะตกอยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี เจ้าหนี้ก็มีสิทธิยึดสิทธิการเช่าออกขายทอดตลาด เอาเงินมาชำระหนี้ได้ ฎ.7334/2540 , ผู้เช่าตาย สัญญาเช่าไม่ระงับ ตกทอดแก่ทายาท ฎ.11058/2559 (ป)
6. ม.538 "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี"
6.1) เช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปี ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ก็จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้
-หลักฐานไม่จำเป็นต้องมีขณะทำสัญญา แต่ต้องมีก่อนฟ้อง
-จะฟ้องร้องบังคับคดีให้มีการปฏิบัติตามสัญญาเช่าไม่ได้ เช่น ให้ชำระค่าเช่า , เรียกค่าเสียแทนค่าเช่า , ให้ส่งมอบทรัพย์ที่เช่า
-ฟ้องร้องที่ไม่เกี่ยวกับการปฏิบัติตามสัญญาเช่า ฟ้องได้ เช่น ฟ้องขับไล่ (มูลละเมิด อาศัยหลักกรรมสิทธิ์) ฟ้องขับไล่ได้ทันทีไม่ต้องบอกกล่าว ไม่ต้องบอกเลิกสัญญา , ผู้ให้เช่าฟ้องเรียนค่าเสียหายที่ไม่ใช่ค่าเช่า ค่าเสียหายที่ทำให้ทรัพย์สินที่เช่าเสียหาย ผนังห้องเช่าชำรุด , กรณีบอกกล่าวให้ออก แต่ไม่ออก ผู้ให้เช่าก็ฟ้องเรียกค่าเสียหายมูลละเมิดได้
-ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ ผู้เช่าต่อสู้ว่าไม่ใช่ผู้อาศัย แต่เป็นผู้เช่า ศาลฎีกาตัดสินว่าไม่มีหลักฐานจึงต่อสู้คดีว่าเป็นผู้เช่าไม่ได้ ฎ.540/2517 (ฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ รวมถึงต่อสู้คดีไม่ได้ด้วย)
6.2) เช่าอสังหาริมทรัพย์กว่า 3 ปีขึ้นไป หรือตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี
-ถ้าเช่าอสังหาริมทรัพย์ 10 ปี แต่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ก็ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี แต่จะฟ้องได้ก็จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดด้วย ตามม.538 ตอนต้น ถ้าไม่มีหลักฐานเลย ก็ฟ้องไม่ได้ (ฟ้องมูลสัญญาเช่าไม่ได้ แต่ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ได้)
-เช่าอสังหาริมทรัพย์ตลอดอายุของผู้เช่า ทำเป็นหนังสือแต่ไม่จดทะเบียน ก็ฟ้องร้องบังคับคดีได้ 3 ปี ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ก่อน 3 ปี ไม่ได้ (เมื่อครบ 3 ปี แล้ว ผู้ให้เช่าก็ฟ้องขับไล่ได้) ฎ.152/2525
-การทำเป็นหนังสือวันใด ก็ต้องจดทะเบียนในวันนั้น แต่ถ้าทำหนังสือตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนภายหลัง ก็ฟ้องบังคับตามข้อตกลงให้จดทะเบียนได้ แม้ข้อตกลงจะไปจดทะเบียนภายใน 6 เดือน แต่ก็ฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้ภายใน 3 ปี , แต่ถ้าทำแต่เพียงหนังสือ จะฟ้องร้องบังคับไปจดทะเบียนวันหลังไม่ได้
-ทำสัญญาเช่า 5 ปี และไปยื่นคำขอจดทะเบียนแล้ว แต่ปรากฏว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่สามารถจดทะเบียนให้ได้ ถือว่าสัญญาเช่าดังกล่าวมีผลบังคับได้ 3 ปี นับแต่วันทำสัญญา ไม่เป็นโมฆะ ฎ.498/2536
6.3) คำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีบัญญัติในป.พ.พ. แต่ศาลฎีกาอธิบายไว้ว่า เป็นนิติกรรมที่ผู้ให้เช่าแสดงเจตนาผูกพันตนไว้ฝ่ายเดียวต่อบุคคลใดบุคคลหนึ่ง เพื่อให้ทราบว่าจะให้บุคคลนั้นเช่าทรัพย์สินหากบุคคลนั้นต้องการ
***จบการบรรยาย***
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น