สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ (ครั้งที่ 6-7)

สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ

กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ (ครั้งที่ 6-7)

อาจารย์ฉันทวัธน์ วรทัต

วันพฤหัสบดีที่ 26 มิถุนายน 2568

**********

1. การขายที่ดินให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ไม่ต้องจดทะเบียนการซื้อขาย 

-การซื้อเรือนหลังจากผู้ซื้อได้ซื้อเฉพาะที่ดินที่เรือนนั้นตั้งอยู่ โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไปก่อนแล้ว แม้การซื้อเรือนจะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ถือว่าเรือนตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อตามหลักส่วนควบ 

-การซื้อที่ดินมือเปล่า แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ผู้ขายมอบการครอบครองที่ดินให้ผู้ซื้อแล้ว ผู้ซื้ออาจได้สิทธิครอบครองโดยการโอนตามม.1377 , 1378

-การซื้อขายเรือนที่ผู้ขายมีสิทธิปลูกอยู่บนที่ดินผู้อื่น ที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และตกเป็นโมฆะ ถ้าผู้ขายมอบการครอบครองที่ดินและเรือนให้ผู้ซื้อแล้ว ผู้ซื้อได้สิทธิครอบครองที่ดินและเรือนโดยการโอน

2. ม.456 วรรคสอง และวรรคสาม หลักฐานการฟ้องร้องคดี นิติกรรมซื้อขาย 5 ประเภทต่อไปนี้ ไม่มีแบบตามกฎหมาย ทำด้วยวาจาก็ได้ แต่ถ้าจะฟ้องร้องบังคับคดี ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ , วางประจำ , ชำระหนี้บางส่วน 

-สัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

-สัญญาจะซื้อขายสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ

-คำมั่นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

-คำมั่นในการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ

-สัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ราคาสองหมื่นบาทหรือกว่านั้นขึ้นไป

2.1) หลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด เฉพาะผู้ที่ลงลายมือชื่อเท่านั้นที่จะถูกฟ้องร้องได้ หลักฐานอะไรก็ได้ที่อ่านแล้วได้ความว่ามีการทำนิติกรรมตามที่ฟ้องร้องกัน เอกสารใช้ประกอบกันก็ได้ ต้องมีก่อนฟ้อง

-การออกเช็คชำระหนี้ ลำพังเช็คไม่ใช่หลักฐานการฟ้องร้อง แม้มีลายมือชื่อผู้ออกเช็ค แต่อ่านแล้วไม่ได้ความว่าออกเช็คเพื่อนิติกรรมใด (เมื่อไปเรียนเรื่องเช่าทรัพย์ เช็คก็ไม่ใช่หลักฐานการเช่าเหมือนกัน) 

-การวางประจำ คือ การวางมัดจำ ตามม.377 , 378 เมื่อมีการวางมัดจำ ต่างฝ่ายต่างฟ้องร้องกันได้ 

-วางมัดจำเป็นเช็คก็ได้ ม.377 ที่สำคัญคือ มัดจำต้องให้ไว้ในวันทำสัญญาวันแรกเท่านั้น , ถ้าให้ทรัพย์สินหลังทำสัญญา แม้จะระบุว่าให้เป็นมัดจำ ก็ไม่ใช่มัดจำ

-การชำระหนี้บางส่วน เมื่อมีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ต่างฝ่ายต่างฟ้องร้องกันได้ ประเด็นที่นักศึกษาจะลืมบ่อยคือไม่ใเฉพาะการชำระด้วยเงินเท่านั้น การที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สิน การส่งมอบก็เป็นการชำระหนี้ จึงฟ้องร้องบังคับคดีได้

2.2) กรณีคำมั่นในการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ ไม่มีบัญญัติในม.456 แต่ถ้ามีการตอบรับคำมั่น ก็เกิดเป็นสัญญา บังคับตามสัญญาได้

2.3) สัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีราคาไม่ถึงสองหมื่นบาท ไม่อยู่ในบังคับม.456 ก็ไม่ต้องการหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดี 

-กรณียังไม่เกิดสัญญาซื้อขาย ก็ไม่มีหนี้ ไม่ผูกพัน ต่างฝ่ายต่างจะฟ้องร้องกันไม่ได้ (เคยออกข้อสอบเนติ แต่อยู่วิชาอื่น)

3. การโอนกรรมสิทธิ์ มีความสำคัญคือใครเป็นเจ้าของทรัพย์ใด มีสิทธิตามม.1336 ใช้สอย , จำหน่ายจ่ายโอน , ได้ดอกผล , ติดตามเอาทรัพย์คืน , ขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ามายุ่งโดยมิชอบ นอกจากนี้หากมีภัยพิบัติเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่ซื้อขายกัน ก็จะทราบว่าใครต้องรับผิด ม.370-372 , ทำให้ทราบว่าใครเป็นผู้เสียหายในคดีแพ่ง คดีอาญา

3.1) การซื้อขายสังหาริมทรัพย์ ม.458 "กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้น ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน" 

-ซื้อขายรถยนต์ กรรมสิทธิ์โอนทันทีเมื่อตกลงซื้อขายกัน แม้ยังไม่ได้ส่งมอบรถยนต์ก็ตาม ส่วนคู่มือจดทะเบียนรถยนต์เป็นเรื่องการควบคุมทะเบียนยานพาหนะและจัดเก็บภาษีรถยนต์ ไม่ใช่แบบของการโอนกรรมสิทธิ์

3.2) การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ 

-เมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนแล้ว กรรมสิทธิ์ก็โอนไปยังผู้ซื้อ

-ก.ขายช้างอายุ 10 ปี แก่ ข. เพื่อไปลากซุง จดทะเบียนซื้อขายแล้ว แต่ยังไม่ได้ส่งมอบ วันรุ่งขึ้น ก.ขายช้างให้ ค. โดยการส่งมอบ เช่นนี้ ข. ได้กรรมสิทธิ์แล้ว มีสิทธิดีกว่า ค.

-ฎ.2593/2563 (ฎีกาแปลก มีฎีกาเดียว เป็นคดีผู้บริโภค ขัดกับฎีกาอื่น) ซื้อขายห้องชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ กรรมสิทธิ์โอนเมื่อชำระราคาครบและส่งมอบแล้ว ไม่ต้องจดทะเบียน

4. สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลา ม.459 "ถ้าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข หรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ ท่านว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าการจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข หรือถึงกำหนดเงื่อนเวลานั้น"

-เช่น มีตกลงซื้อขายนาฬิกาแต่ยังไม่ชำระราคาจนกว่าจะส่งมอบนาฬิกา เช่นนี้กรรมสิทธิ์ก็ยังไม่โอนจนกว่าจะได้ทำตามเงื่อนไขส่งมอบทรัพย์สิน

-ต้องเกิดสัญญาซื้อขายแล้ว จึงจะมีเงื่อนไข/เงื่อนเวลาได้ ถ้าไม่เกิดสัญญา ก็ไม่เป็นสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข/เงื่อนเวลา

-เงื่อนไข/เงื่อนเวลา ส่วนใหญ่จะใช้กับสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ , หากเป็นอสังหาริมทรัพย์/สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษจะเป็นสัญญาจะซื้อขาย 

-สัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไข/เงื่อนเวลา กรรมสิทธิ์ยังไม่โอน แม้จะได้ครอบครองนานเท่าใด ก็ไม่ใช่การครอบครองปรปักษ์ 

5. กรณีการซื้อขายรถยนต์มีเงื่อนไข (ซึ่งมีปัญหามาก มีฎีกาที่ทำให้สับสนเยอะ)  

5.1) กรรมสิทธิในรถยนต์ย่อนโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อในทันทีที่ตกลงซื้อขายกันตามม.458 โดยไม่ต้องมีการโอนทางทะเบียน ยังไม่ต้องชำระราคา ยังไม่ต้องส่งมอบ กรรมสิทธิ์ก็โอนทันที

5.2) สัญญาซื้อขายรถยนต์ระบุว่ากรรมสิทธิ์ในรถยนต์ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อ หรือผู้ขายยังเป็นเจ้าของรถยนต์อยู่ จนกว่าผู้ซื้อจะชำระราคาครบ เป็นสัญญาซื้อขายรถยนต์มีเงื่อนไขตามม.459 กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าผู้ซื้อจะชำระราคาครบ

5.3) สัญญาซื้อขายรถยนต์ระบุว่าผู้ขายจะโอนทะเบียนรถยนต์ให้ต่อเมื่อผู้ซื้อชำระราคาครบ , ตกลงกันว่าจะส่งมอบรถยนต์และโอนทะเบียนเมื่อผู้ซื้อชำระราคาครบ เป็นสัญญาซื้อขายรถยนต์มีเงื่อนไขตามม.459 กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าผู้ซื้อจะชำระราคาครบ 

5.4) ถ้าตกลงกันว่าผู้ซื้อจะชำระราคาที่เหลือเมื่อได้รับมอบรถยนต์และโอนทะเบียนกัน ไม่ใช่สัญญาซื้อขายรถยนต์มีเงื่อนไขตามม.459 กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อในทันทีที่ตกลงซื้อขายกันตามม.458

6. ม.460 "ในการซื้อขายทรัพย์สินซึ่งมิได้กำหนดลงไว้แน่นอนนั้น ท่านว่ากรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้หมาย หรือนับ ชั่ง ตวง วัด หรือคัดเลือก หรือทำโดยวิธีอื่นเพื่อให้บ่งตัวทรัพย์สินนั้นออกเป็นแน่นอนแล้ว
  ในการซื้อขายทรัพย์สินเฉพาะสิ่ง ถ้าผู้ขายยังจะต้องนับ ชั่ง ตวง วัด หรือทำการอย่างอื่น หรือทำสิ่งหนึ่งสิ่งใดอันเกี่ยวแก่ทรัพย์สินเพื่อให้รู้กำหนดราคาทรัพย์สินนั้นแน่นอน ท่านว่ากรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าการหรือสิ่งนั้นได้ทำแล้ว"

-ม.458 รู้ตัวทรัพย์รู้ราคา , ม.460 วรรคหนึ่ง รู้ราคาแต่ไม่รู้ตัวทรัพย์ , ม.460 วรรคสอง รู้ตัวทรัพย์แต่ไม่รู้ราคา

***จบการบรรยาย***

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 1-2

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 3-4

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 5

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 6-7

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 8-9

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 10

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 11-12

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 13-14

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 15 (ครั้งสุดท้าย)