สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ (ครั้งที่ 8-9)

สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ

กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ (ครั้งที่ 8-9)

อาจารย์ฉันทวัธน์ วรทัต

วันพฤหัสบดีที่ 17 กรกฎาคม 2568

**********

1. ทบทวน โดยหลัก กรรมสิทธิ์โอนทันทีเมื่อซื้อขายตามม.458 แต่ส่วนใหญ่ใช้กับสังหาริมทรัพย์ ยังไม่ต้องส่งมอบ ยังไม่ต้องชำระราคา กรรมสิทธิ์ก็โอนทันที , แต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ กรรมสิทธิ์จะโอนต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ , ครั้งที่แล้วจบที่ม.459 , 460 นักศึกษาดูให้ดีว่ารู้ตัวทรัพย์ รู้ราคาหรือยัง (ม.458 รู้ตัวทรัพย์รู้ราคา , ม.460 วรรคหนึ่ง รู้ราคาแต่ไม่รู้ตัวทรัพย์ , ม.460 วรรคสอง รู้ตัวทรัพย์แต่ไม่รู้ราคา)

2. ซื้อขายแบบเหมา และ ซื้อขายเงินเชื่อเงินผ่อน เฉพาะสังหาริมทรัพย์ รู้ทั้งตัวทรัพย์และรู้ราคาแล้ว เช่น ซื้อทุเรียนทั้งสวน 5 แสน ขณะทำสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ทันทีตามม.458

3. สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ กรรมสิทธิ์ยังไม่โอน เมื่อภัยพิบัติเกิดขึ้น ผู้จะขายก็รับไป ผู้จะซื้อไม่ต้องชำระราคา ม.372

4. หน้าที่และความรับผิดของผู้ขาย

-ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้ซื้อม.461 , 462 

-ม.466 วรรคหนึ่ง ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญา ผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก (ต้องส่งมอบน้อยหรือมากกว่าสัญญาร้อยละ 5)
-ม.466 วรรคสอง หากขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวน ไม่เกินกว่าร้อยละห้า ผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน (แต่ผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาได้ เมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น)

5. ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง

-ม.472 "ในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งขายนั้นชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใด อันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติก็ดี ประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญาก็ดี ท่านว่าผู้ขายต้องรับผิด
  ความที่กล่าวมาในมาตรานี้ย่อมใช้ได้ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่"

-ผู้ขายต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง ใน 3 กรณี ไม่ว่าผู้ขายจะรู้หรือไม่รู้ก็ตาม (นักศึกษาประมาณ 30% ลืมวรรคสอง ตอบว่าผู้ขายไม่รู้ถึงความชำรุดบกพร่อง ไม่ต้องรับผิด)*** ได้แก่ 

5.1) เสื่อมราคา เช่น แหวนเพชรต้องส่องดูถึงจะเห็นว่ามีตำหนิเล็กน้อย ก็เสื่อมราคา แต่ไม่ถึงกับเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้ปกติ (ยังใช้สวมใส่ได้)

5.2) เสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้ปกติ เช่น ของเน่าเสีย ใช้กินไม่ได้ ใช้งานไม่ได้ ซื้อทีวีมาแต่ไม่มีภาพ 

5.3) เสื่อมประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญา เช่น ซื้อขายทรัพย์สินของสะสมเก่า เพื่อนำไปประกวด ต่อมาพบว่าไม่ใช่ของเก่าทั้งหมด ใช้ของใหม่ซ่อมแซมปนกัน นำไปประกวดก็แพ้

-ฎ.6976/2542 ซื้ออาหารไก่ มีสิ่งปลอมปนเข้ามา เมื่อสิ่งปลอมปนเล็กน้อย ไม่ส่งผลให้ไก่โตช้ากว่าปกติ ไม่ถึงกับเสื่อมฯ ตามม.472 ผู้ซื้อต้องชำระราคา (เสื่อมเล็กน้อย ไม่เข้าม.472)

-ความชำรุดบกพร่องต้องมีก่อนหรือขณะซื้อขาย ถ้าเกิดขึ้นภายหลัง ไม่เข้าม.472 เช่น ซื้อแอร์ ภายหลัง 3 เดือน ชำรุด ความชำรุดบกพร่องไม่ได้มีก่อนหรือขณะซื้อขาย แต่ความชำรุดเกิดจากการใช้งานของผู้ซื้อ ผู้ซื้อต้องชำระราคา

-ม.473 ผู้ขายย่อมไม่ต้องรับผิดในกรณีดังจะกล่าวต่อไปนี้ (1)-(3)
-ม.473(1) ถ้าผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน

-ฎ.783/2562 ซื้อรถยนต์มือสองโดยรู้ว่ามีรอยบุบ เมื่อซื้อแล้ว จะให้ผู้ขายเป็นผู้ซ่อมไม่ได้ 

-การรู้ตามม.473(1) ต้องรู้ทั้งหมดในความชำรุดบกพร่องนั้น ถ้าตอนซื้อรู้ถึงความชำรุดบางส่วน ก็รับสภาพนั้น แต่ต่อมามีความชำรุดมากกว่าที่รู้ ผู้ขายต้องรับผิด
-ม.473(2) ถ้าความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้โดยมิได้อิดเอื้อน

-ถ้าเห็นประจักษ์ว่าทรัพย์สินนั้นชำรุดบกพร่องแต่ก็รับไว้โดยไม่ได้อิดเอื้อน แล้วต่อมาจะอ้างว่าทรัพย์สินเสื่อมราคาตาม.472 ไม่ได้ เพราะเข้าม.473(2) (ไม่ได้อิดเอื้อนไว้)

-ม.473(3) ถ้าทรัพย์สินนั้นได้ขายทอดตลาด

-ฎ.17093/2555 ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง เป็นบุคคลสิทธิ บังคับได้ระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ผู้รับการให้ไม่ใช่คู่สัญญา ไม่มีนิติสัมพันธ์ ไม่มีอำนาจฟ้อง

6. ความรับผิดในการรอนสิทธิ ม.475 , 479

6.1) ม.475 "หากว่าบุคคลผู้ใดมาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อในอันจะครองทรัพย์สินโดยปกติสุข เพราะบุคคลผู้นั้นมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายกันนั้นอยู่ในเวลาซื้อขายก็ดี เพราะความผิดของผู้ขายก็ดี ท่านว่าผู้ขายจะต้องรับผิดในผลอันนั้น"

-เพราะบุคคลนั้นมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายในเวลาซื้อขาย เช่น เป็นทรัพย์สินที่ถูกขโมยมาขาย ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน เจ้าของจึงติดตามเอาทรัพย์คืน ผู้ซื้อจึงถูกรอนสิทธิ ผู้ขายต้องรับผิดตามม.475 

-แต่ถ้าผู้ซื้อรู้อยู่แล้ว ผู้ขายจึงไม่ต้องรับผิดตามม.476 "ถ้าสิทธิของผู้ก่อการรบกวนนั้น ผู้ซื้อรู้อยู่แล้วในเวลาซื้อขาย ท่านว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิด"

-สัญญาซื้อขายเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อมีความรับผิดในการรอนสิทธิ เฉพาะคู่สัญญาเท่านั้นที่มีอำนาจฟ้อง (ภรรยาของผู้ซื้อ ไม่ใช่คู่สัญญา ไม่มีอำนาจฟ้อง)

-ฎ.395/2538 ทำสัญญาซื้อขายที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน เป็นโมฆะ ไม่มีสัญญาเกิดขึ้น ผู้ซื้อจะฟ้องให้ผู้ขายรับผิดในการรอนสิทธิไม่ได้ เพราะการฟ้องรอนสิทธิ เป็นการฟ้องตามสัญญา เมื่อกรณีนี้ถือว่าไม่มีสัญญา จึงฟ้องไม่ได้

6.2) ม.479 "ถ้าทรัพย์สินซึ่งซื้อขายกันหลุดไปจากผู้ซื้อ*ทั้งหมดหรือแต่บางส่วน เพราะเหตุการรอนสิทธิก็ดี หรือว่าทรัพย์สินนั้นตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดซึ่งเป็นเหตุให้เสื่อมราคา หรือเสื่อมความเหมาะสมแก่การที่จะใช้ หรือเสื่อมความสะดวกในการใช้สอย หรือเสื่อมประโยชน์อันจะพึงได้แต่ทรัพย์สินนั้น และซึ่งผู้ซื้อหาได้รู้ในเวลาซื้อขายไม่ก็ดี ท่านว่าผู้ขายต้องรับผิด"

-ถ้าข้อสอบเกี่ยวข้องทั้งม.475 + 479 ต้องตอบทั้งสองมาตรา คะแนนจึงจะดี

7. ข้อสัญญาว่าไม่ต้องรับผิด ม.483-485

-ม.483 "คู่สัญญาซื้อขายจะตกลงกันว่าผู้ขายจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องหรือเพื่อการรอนสิทธิก็ได้"
-ม.484 "ข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดนั้น ย่อมไม่คุ้มผู้ขายให้พ้นจากการต้องส่งเงินคืนตามราคา เว้นแต่จะได้ระบุไว้เป็นอย่างอื่น" ไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องหรือรอนสิทธิ แต่ต้องส่งเงินคืน (เว้นแต่ตกลงเป็นอย่างอื่น)
-ม.485 "ข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดนั้น ไม่อาจคุ้มความรับผิดของผู้ขายในผลของการอันผู้ขายได้กระทำไปเอง หรือผลแห่งข้อความจริงอันผู้ขายได้รู้อยู่แล้วและปกปิดเสีย"

8. สัญญาขายฝาก ถ้าข้อสอบออก ก็จะออกขายฝากตามป.พ.พ. (ไม่ออกข้อสอบสัญญาขายฝากตามพ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562)

-การขายฝาก กรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อทันที แต่มีข้อตกลงว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ , ถ้าไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ศาลฎีกาใช้คำว่า กรรมสิทธิ์ก็ตกแก่ผู้ซื้อโดยเด็ดขาด 

-ระหว่างที่ขายฝาก ผู้ซื้อมีสิทธิขายทรัพย์สินนั้นต่อไปได้ เพราะมีกรรมสิทธิ์ แต่ถ้าผู้ซื้อจะมาไถ่ทรัพย์คืน เป็นไปตามม.498(2)

-ม.498 "สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้เฉพาะต่อบุคคลเหล่านี้ คือ
  (1) ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ
  (2) ผู้รับโอนทรัพย์สินหรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น แต่ในข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอน ว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน"

-ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายฝากไถ่คืนได้ เพราะมีการจดทะเบียน ผู้รับโอนย่อมรู้อยู่แล้ว , แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ จะไถ่คืนได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ว่าทรัพย์นั้นอาจไถ่คืนได้ ถ้าผู้รับโอนไม่รู้ ก็ไถ่คืนไม่ได้

-หากไม่ต้องการให้ขายต่อไป ต้องระบุเงื่อนไขตามม.493 "ในการขายฝาก คู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินซึ่งขายฝากก็ได้ ถ้าและผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินนั้นฝ่าฝืนสัญญาไซร้ ก็ต้องรับผิดต่อผู้ขายในความเสียหายใด ๆ อันเกิดแต่การนั้น"

ครั้งหน้าต่อเรื่องขายฝาก และขึ้นเรื่องเช่าทรัพย์

***จบการบรรยาย***

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 1-2

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 3-4

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 5

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 6-7

✅สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ครั้งที่ 8-9