สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ (ครั้งที่ 15) ครั้งสุดท้าย
สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ
กฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ (ครั้งที่ 15) ครั้งสุดท้าย
อาจารย์ฉันทวัธน์ วรทัต
วันพฤหัสบดีที่ 4 กันยายน 2568
**********
1. การเช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่า*
-ม.544 "ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า
ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้"
ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้"
-แม้ผู้เช่าฝ่าฝืนให้เช่าช่วงโดยมิชอบ สัญญาเช่าช่วงก็ไม่สูญเปล่าไป ไม่เป็นโมฆะ ยังคงมีผลผูกพันระหว่างผู้เช่ากับผู้เช่าช่วง ฎ.730/2494 , หรือถ้าผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าโดยฝ่าฝืน ก็ไม่เป็นโมฆะ มีผลผูกพันระหว่างผู้โอนกับผู้รับโอน
-การเช่าช่วง ก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับม.538
-ผู้เช่าให้เช่าช่วงโดยไม่ชอบ และไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือ ถือว่าผู้เช่าช่วงเป็นบริวารของผู้เช่า ผู้เช่าจึงฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วงได้ ฎ.6275/2551 , และหากเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่า ก็สามารถนำคำพิพากษาบังคับให้ผู้เช่าช่วงซึ่งเป็นบริวารออกไปได้
2. ลักษณะของสัญญาเช่าช่วง
2.1) ทรัพย์สินที่เช่ากับที่เช่าช่วง ต้องเป็นทรัพย์สินเดียวกัน***
-ก. ให้ ข. เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน เมื่อ ข. ปลูกสร้างบ้านแล้วได้นำบ้านไปให้ ค. เช่า ข้อสอบจะถามว่า การที่ ค. เช่าอาคารเป็นการเช่าช่วงที่ดินหรือไม่ ? เช่าที่ดิน กับเช่าบ้าน เป็นทรัพย์สินคนละรายกัน จึงไม่ใช่การเช่าช่วงที่ดิน จึงถือว่า ค. เป็นบริวารของ ข.
-ก. ให้ ข. เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน และมีข้อตกลงกันว่าเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าแล้ว ให้กรรมสิทธิ์ในบ้านตกเป็นของ ก. เมื่อ ข. สร้างบ้านเสร็จได้ให้ ค. เช่า กรณีนี้คล้ายกับกรณีแรก สัญญาเช่าฉบับแรกคือที่ดิน สัญญาเช่าฉบับที่สองคือบ้าน จึงไม่ใช่การเช่าช่วงที่ดิน และถือว่า ค. เป็นบริวารของ ข.
-ก. ให้ ข. เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน และมีข้อตกลงกันว่าเมื่อสร้างบ้านเสร็จให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของ ก. เมื่อ ข. สร้างบ้านเสร็จ บ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ก. ทันที ให้ถือว่า ก. ให้ ข. เช่าบ้านด้วย เมื่อ ข. นำบ้านให้ ค. เช่า จึงเป็นสัญญาเช่าช่วงอาคาร เป็นทรัพย์สินรายเดียวกัน
2.2) สัญญาเช่าช่วงก็ต้องมีหลักเกณฑ์การเช่าตามม.537 เช่น ต้องมีการชำระค่าเช่ากันด้วย
-ค่าเช่าต้องแน่นอนตายตัว ไม่ใช่บางเดือนจ่าย บางเดือนไม่จ่าย จ่ายน้อยจ่ายมากไม่เท่ากัน ก็ไม่ใช่สัญญาเช่า
3. ความผูกพันกรณีมีการเช่าช่วง
3.1) เช่าช่วงโดยชอบ
-การเช่าช่วงโดยชอบ คือ สัญญาเช่ามีข้อตกลงให้เช่าช่วงได้ตามม.544 วรรคหนึ่ง หรือในสัญญาเช่าไม่ได้กำหนด แต่ผู้ให้เช่าได้ตกลงหรือยินยอมให้เช่าช่วง
-สัญญาเช่าตกลงให้เช่าช่วงได้ แต่จะให้เช่าช่วงต้องบอกผู้ให้เช่าทราบก่อน หรือต้องได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่าอีกครั้ง ศาลฎีกาถือสาระสำคัญที่ให้เช่าช่วงได้ แม้ผู้เช่าจะไม่ได้บอกให้ทราบหรือไม่ได้รับลายลักษณ์อักษร ก็เป็นการเช่าช่วงโดยชอบ
-สิทธิหน้าที่ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า ยังคงมีตามสัญญาเช่าเช่นเดิม และหากผู้เช่าช่วงทำให้ทรัพย์สินเสียหาย ผู้เช่าก็ต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่า ตามม.562 วรรคหนึ่ง
-ม.562 "ผู้เช่าจะต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เช่า เพราะความผิดของผู้เช่าเอง หรือของบุคคลซึ่งอยู่กับผู้เช่า หรือของผู้เช่าช่วง
แต่ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอันเกิดแต่การใช้ทรัพย์สินนั้นโดยชอบ"
แต่ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอันเกิดแต่การใช้ทรัพย์สินนั้นโดยชอบ"
-สิทธิหน้าที่ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าช่วง ม.545
-ม.545 "ถ้าผู้เช่าเอาทรัพย์สินซึ่งตนเช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงอีกทอดหนึ่งโดยชอบ ท่านว่าผู้เช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรง ในกรณีเช่นว่านี้หากผู้เช่าช่วงจะได้ใช้ค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปก่อน ท่านว่าผู้เช่าช่วงหาอาจจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าได้ไม่
อนึ่ง บทบัญญัติอันนี้ ไม่ห้ามการที่ผู้ให้เช่าจะใช้สิทธิของตนต่อผู้เช่า"
อนึ่ง บทบัญญัติอันนี้ ไม่ห้ามการที่ผู้ให้เช่าจะใช้สิทธิของตนต่อผู้เช่า"
-ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกร้องเพิ่มอีกคนคือเรียกร้องจากผู้เช่าช่วง
-ฎ.4215/2531 สัญญาเช่าช่วงสิ้นสุดแล้ว ผู้เช่าช่วงก็ไม่มีหน้าที่ต่อผู้ให้เช่าเดิมแล้ว
-ถ้าสัญญาเช่าเดิมระงับ สัญญาเช่าช่วงก็ระงับไปด้วย เพราะเมื่อผู้เช่าไม่มีสิทธิเช่าต่อไป ก็ไม่มีสิทธิให้เช่าช่วงต่อไป
-ฎ.11058/2559 (ป) สัญญาเช่าให้เช่าช่วงได้ ก็ไม่ถือว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าก็ไม่ระงับ
-สัญญาเช่าช่วงระงับ ผู้ให้เช่าเดิมฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วงได้
-ถ้าเช่าช่วงโดยชอบแล้ว ก็ไม่ถือว่าผู้เช่าช่วงเป็นบริวารของผู้เช่า , กรณีผู้ให้เช่าเดิมฟ้องขับไล่ผู้เช่า ก็ไม่สามารถนำคำพิพากษาไปบังคับผู้เช่าช่วงได้
-สิทธิหน้าที่ระหว่างผู้เช่ากับผู้เช่าช่วง ผู้เช่าก็ต้องให้ผู้เช่าช่วงใช้ทรัพย์สิน และผู้เช่าช่วงก็ต้องชำระค่าเช่า
3.2) เช่าช่วงโดยไม่ชอบ
-ความสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า
-ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ตามม.544 โดยไม่ต้องกำหนดเวลาตามม.387
-บอกเลิกด้วยวาจาก็ได้ ไม่ต้องทำเป็นหนังสือ
-ผู้เช่าหลายคน ผู้เช่าคนหนึ่งให้เช่าช่วงโดยมิชอบ ผู้ให้เช่ามีสิทธิเลิกสัญญากับทุกคน ฎ.9544/2539
-ความสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าช่วง
-ถือว่าผู้เช่าช่วงเป็นบริวารของผู้เช่า ผู้ให้เช่านำคำพิพากษาบังคับกับผู้เช่าช่วงได้
-ความสัมพันธ์ระหว่างผู้เช่ากับผู้เช่าช่วง
-แม้จะเป็นการเช่าช่วงโดยมิชอบ แต่ผู้เช่ากับผู้เช่าช่วงก็ต้องผูกพันกันตามสัญญาเช่าช่วงในฐานะบุคคลสิทธิ สัญญาไม่เป็นโมฆะ
-ถ้าสัญญาเช่าช่วงยังไม่ครบกำหนด ผู้เช่าจะฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วงไม่ได้ , แต่ถ้าสัญญาเช่าช่วงครบกำหนดแล้ว ผู้เช่ามีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วงได้
4. สัญญาเช่าระงับโดยต้องมีการบอกเลิกสัญญา
4.1) ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา
-ให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าโดยไม่มีข้อตกลง ม.544
-ม.554 ถ้าผู้เช่ากระทำการฝ่าฝืนบทบัญญัติในมาตรา 552 มาตรา 553 หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าและผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
-ม.552 "อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่น นอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติ หรือการดังกำหนดไว้ในสัญญานั้น ท่านว่าหาอาจจะทำได้ไม่"
-ม.553 "ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย"
-ม.553 "ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย"
-ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ม.560
-ม.560 "ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน"
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน"
-ม.558 "อันทรัพย์สินที่เช่านั้น ถ้ามิได้รับอนุญาตของผู้ให้เช่าก่อน ผู้เช่าจะทำการดัดแปลงหรือต่อเติมอย่างหนึ่งอย่างใดหาได้ไม่ ถ้าและผู้เช่าทำไปโดยมิได้รับอนุญาตของผู้ให้เช่าเช่นนั้นไซร้ เมื่อผู้ให้เช่าเรียกร้อง ผู้เช่าจะต้องทำให้ทรัพย์สินนั้นกลับคืนคงสภาพเดิม ทั้งจะต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงต่อเติมนั้นด้วย" ม.558 ไม่ได้ให้บอกเลิกสัญญา ได้แต่เรียกค่าเสียหาย
4.2) ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา
-ม.548 "ถ้าผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นโดยสภาพไม่เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้" บอกเลิกได้ทันที ไม่ต้องบอกกล่าว
-ม.551 "ถ้าความชำรุดบกพร่องแห่งทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่เป็นเหตุถึงแก่ผู้เช่าจะต้องปราศจากการใช้และประโยชน์ และผู้ให้เช่ายังแก้ไขได้ไซร้ ผู้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าให้จัดการแก้ไขความชำรุดบกพร่องนั้นก่อน ถ้าและผู้ให้เช่าไม่จัดทำให้คืนดีภายในเวลาอันสมควร ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หากว่าความชำรุดบกพร่องนั้นร้ายแรงถึงสมควรจะทำเช่นนั้น"
-ม.556 "ถ้าในระหว่างเวลาเช่ามีเหตุจะต้องซ่อมแซมทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเป็นการเร่งร้อน และผู้ให้เช่าประสงค์จะทำการอันจำเป็นเพื่อที่จะซ่อมแซมเช่นว่านั้นไซร้ ท่านว่าผู้เช่าจะไม่ยอมให้ทำนั้นไม่ได้ แม้ถึงว่าการนั้นจะเป็นความไม่สะดวกแก่ตน ถ้าการซ่อมแซมเป็นสภาพซึ่งต้องกินเวลานานเกินสมควร จนเป็นเหตุให้ทรัพย์สินนั้นไม่เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้"
-ม.568 "ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปแต่เพียงบางส่วน และมิได้เป็นเพราะความผิดของผู้เช่า ท่านว่าผู้เช่าจะเรียกให้ลดค่าเช่าลงตามส่วนที่สูญหายก็ได้
ในกรณีเช่นนี้ ถ้าผู้เช่าไม่สามารถใช้สอยทรัพย์สินส่วนที่ยังคงเหลืออยู่นั้นสำเร็จประโยชน์ได้ดังที่ได้มุ่งหมายเข้าทำสัญญาเช่าไซร้ ท่านว่าผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้"
ในกรณีเช่นนี้ ถ้าผู้เช่าไม่สามารถใช้สอยทรัพย์สินส่วนที่ยังคงเหลืออยู่นั้นสำเร็จประโยชน์ได้ดังที่ได้มุ่งหมายเข้าทำสัญญาเช่าไซร้ ท่านว่าผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้"
4.3) ผู้ให้เช่าและผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา
-ม.566 "ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน"
***จบการบรรยาย***
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น