สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายทรัพย์ ที่ดิน (ครั้งที่ 15) ครั้งสุดท้าย
สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ
กฎหมายทรัพย์ ที่ดิน (ครั้งที่ 15) ครั้งสุดท้าย
อาจารย์ธวัชชัย สุรักขกะ
วันศุกร์ที่ 29 สิงหาคม 2568
**********
1. การได้มาซึ่งภาระจำยอม
1.1) โดยนิติกรรม เช่น ตกลงจะไม่สร้างตึกสูงบังที่ดินอื่น ทั้งนี้ ต้องอยู่ภายใต้ม.1299 วรรหนึ่ง ทำเป็นหนังสือ+จดทะเบียน (ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิ เกี่ยวกับที่ดิน เป็นอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน)***
-จำเลยตกลงจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ และตกลงว่าจะจดทะเบียนภาระจำยอม เพื่อให้โจทก์มีสิทธิเข้า-ออก (แต่ไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอม) ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ แม้จะยังไม่ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในทางภาระจำยอมโดยบริบูรณ์เพราะไม่ได้จดทะเบียน ตามม.1299 วรรคหนึ่ง โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ ฎ.6208/2545
-ถ้าถ้ามีการขายให้บุคคลภายนอกไปแล้ว ไม่ว่าบุคคลภายนอกจะรู้ข้อตกลงนี้หรือไม่ แต่เมื่อไม่ปรากฏว่าได้ตกลงด้วยแล้ว ก็ไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกนั้นจดทะเบียนได้ ฎ.5777/2559
1.2) โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม การได้มาโดยอายุความ ม.1401 "ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม"
-นำม.1382 มาใช้โดยอนุโลม ต้องเป็นกรณีที่เจ้าของสามยทรัพย์ได้ประโยชน์ในที่ดินภารยทรัพย์ของผู้อื่นมาโดยสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนาจะให้ได้สิทธิภารยทรัพย์ของผู้อื่นมาโดยสงบ โดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้ได้สิทธิภาระจำยอมติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ฎ.325/2550 , 5533/2559 , 2607/2554 , 523/2546 , 12382/2555
-กรณีที่มิได้เป็นการปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดิน ฎ.8448/2560
-การได้สิทธิภาระจำยอมโดยอายุความ มุ่งประสงค์ให้ถือเอาประโยชน์แก่สามยทรัพย์เป็นสำคัญไม่คำนึงถึงว่าภารยทรัพย์เป็นของใคร แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทโดยคิดว่าเป็นทางสาธารณะ หรือเข้าใจว่าอยู่ในเขตที่ดินแปลงหนึ่ง แต่แท้จริงอยู่ในเขตที่ดินอีกแปลง จนครบ 10 ปี ถือว่าโจทก์ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ที่ได้ครอบครองแล้ว
-การที่โจทก์มีสิทธิใช้ที่ดินพิพาท โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดินที่ยินยอม แม้เกิน 10 ปี มิใช่เจตนาที่จะให้ได้ภาระจำยอม จึงไม่ได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามม.1401 ประกอบม.1382 ฎ.7011/2547
-ภาระจำยอมโดยอายุความ ใช้บังคับกับอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด เช่น ที่ดิน สค.1 ที่ดิน หรือที่ดิน น.ส.3
-ภาระจำยอมโดยอายุความแม้ไม่ได้จดทะเบียน ก็ใช้ยันบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริตได้ ฎ.800/2502 ป. , 6290/2555
-ภาระจำยอมโดยอายุความ ฟ้องให้จดทะเบียนภาระจำยอมได้ ถือเป็นการรักษาและใช้ภาระจำยอมประการหนึ่ง ม.1391 ฎ.35633/2543 , 6855/2548
1.3) โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม การได้มาโดยกฎหมายกำหนด ม.1312 , 1339-1343 , 1352 , พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เป็นต้น
2. ความระงับสิ้นไปของภาระจำยอม
2.1) ทรัพย์สลายไปหมด-ม.1397 "ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด ท่านว่าภาระจำยอมสิ้นไป"
-ภาระจำยอมมีอยู่เพื่อประโยชน์ของสามยทรัพย์ ความสิ้นไปต้องเป็นกรณีที่ภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์ต้องสลายไปทั้งหมด
-หากภารยทรัพย์สลายไปบางส่วน ต้องดูว่าสลายไปส่วนที่ตกอยู่ในภาระจำยอมโดยตรงหรือไม่ หรือย้ายไปส่วนอื่นแทน ภาระจำยอมแทนโดยสภาพได้เพียงใด
2.2) เมื่อทรัพย์ทั้งสองตกเป็นของเจ้าของเดียวกัน
-ม.1398 "ถ้าภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน ท่านว่าเจ้าของจะให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมก็ได้ แต่ถ้ายังมิได้เพิกถอนทะเบียนไซร้ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่ในส่วนบุคคลภายนอก"
2.3) กรณีไม่ได้ใช้ภาระจำยอม
-ม.1399 "ภาระจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป"
-ฎ.4168/2563
-มาตรานี้เป็นอายุความได้สิทธิหรือเสียสิทธิในภาระจำยอม ไม่ใช่อายุความฟ้องร้อง แม้ไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้ ศาลยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง ถ้าได้มาโดยทางนิติกรรม ก็ต้องจดทะเบียนระงับด้วย ฎ.2413/2566 (ป)*
3. ทบทวนเรื่องครอบครองปรปักษ์ ไม่ได้ออกข้อสอบมานานแล้ว*
-ม.1382 "บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์"
3.1) ต้องเป็นทรัพย์สินของผู้อื่น และผู้อื่นต้องมีกรรมสิทธิ์
-ฎ.3565/2565*** โจทก์มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีโฉนด จำเลยที่ 2 ให้การต่อสู้ว่า ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองเช่นนี้ โจทก์ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามม.1373 จำเลยทั้งสองเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทเห็นว่าเป็นที่ดินว่างเปล่าและเข้าใจว่าเป็นที่ดินไม่มีเจ้าของมิใช่เข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทในลักษณะครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ทั้งในปี 2547 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้ประกาศขายที่ดินของโจทก์รวมทั้งที่ดินพิพาทไม่ปรากฎว่าจำเลยทั้งสองไปโต้แย้งคัดค้านการขายทอดตลาด พยานหลักฐานของจำเลยที่ 2 จึงไม่อาจหักล้างข้อสันนิษฐานของกฎหมายตามม.1373 การครอบครองที่ดินของจำเลยทั้งสองจึงมิได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ตามม.1382
-เป็นการได้มาโดยผลของกฎหมายจากทางอื่นนอกจากนิติกรรม ฎ.14118/2558
-ทรัพย์สินนั้นต้องมิใช่ของผู้ครอบครองปรปักษ์นั้นเอง ฎ.12895/2555 หรือมีกรรมสิทธิ์รวมอยู่ ฎ.9394/2557
-การครอบครองที่ดินมือเปล่า ต่อเนื่องจนเป็นที่ดินมีโฉนด
-ฎ.10872/2546*** ผู้ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตามคำสั่งศาล กับบุคคลภายนอกที่ได้ที่ดินมาตามสัญญาประนีประนอมยอมความที่ศาลมีคำพิพากษาตามยอมแล้ว ถ้าไปจดทะเบียนพร้อมกัน เจ้าพนักงานที่ดินจะจดทะเบียนให้ฝ่ายใด ? ศาลวินิจฉัยว่า สัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับ ส. เป็นเพียงบุคคลสิทธิซึ่งผูกพันเฉพาะคู่กรณี แม้ศาลจะพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความ โจทก์ก็เพียงแต่อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนเท่านั้น แต่สิทธิของผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามม.1382 เป็นสิทธิที่เกิดขึ้นด้วยผลของกฎหมาย เมื่อศาลพิพากษาถึงที่สุดยืนยันสิทธิดังกล่าว ผลของคำพิพากษาย่อมผูกพัน ส. กับพวก ซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกันทุกคน และผลของคำพิพากษานั้นใช้ยันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตาม ป.วิ.พ. ม.145 (2) คำสั่งของจำเลยทั้งสองที่ให้จดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามม.1382 ก่อนการจดทะเบียนสิทธิให้แก่โจทก์จึงถูกต้องและชอบด้วยกฎหมายแล้ว
3.2) การนับระยะเวลาครอบครอง ต้องติดต่อกันจนครบระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนด
-จะนำระยะเวลาก่อนการห้ามโอน (ที่ดินที่ทางราชการกำหนดห้ามโอน) มานับรวมไม่ได้ ฎ.1307/2537
-การครอบครองที่ดินมือเปล่า ต่อมามีการออกโฉนด ระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ เริ่มนับตั้งแต่ที่ดินมีโฉนด ฎ.2580/2550
-การครอบครองตามสัญญาขายฝาก เป็นการครอบครองแทน แต่เมื่อพ้นกำหนดเวลาขายฝาก จะเป็นการครอบครองเพื่อตน ฎ.937/2559***
***จบการบรรยาย***
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น