สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ กฎหมายทรัพย์ ที่ดิน (ครั้งที่ 5-6)
สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิต 1/78 ภาคค่ำ
กฎหมายทรัพย์ ที่ดิน (ครั้งที่ 5-6)
อาจารย์สุธาทิพ ยุทธโยธิน
วันศุกร์ที่ 27 มิถุนายน 2568
**********
1. ต่อจากครั้งที่แล้ว ม.1300 บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน มี 3 กลุ่ม
1.1) ผู้ทำนิติกรรม โดยได้ชำระราคาครบถ้วน และเข้าครอบครองแล้ว (บุคคลตามม.1299 วรรคหนึ่ง) กลุ่มนี้มีฎีกาจำนวนมาก
-ฎ.8698/2549 ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อขาย ผู้ร้องชำระราคาครบถ้วน เข้าครอบครองแล้ว คงเหลือการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ร้องจึงเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนของตนอยู่ได้ก่อนตามม.1300 โจทก์ไม่มีสิทธินำยึดที่ดินพิพาท เพื่อบังคับคดีอันเป็นการกระทบสิทธิผู้ร้อง (หมายเหตุ ปกติสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายเป็นบุคคลสิทธิเท่านั้น ไม่สามารถยันบุคคลภายนอกได้ แต่หากชำระราคาครบถ้วนและครอบครองแล้ว จึงมีสิทธิดีกว่าหรือไปไกลกว่าบุคคลสิทธิทั่วไป ใช้ยันบุคคลภายนอก เป็นบุคคลตามม.1300)
1.2 ผู้ซื้อทรัยพ์สินจากการขายทอดตลาด
-ฎ.1571/2508 โจทก์นำยึดที่ดินโดยไม่มีผู้คัดค้าน เจ้าพนักงานคดีประกาศแลขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล โจทก์เป็นผู้ซื้อได้จากการขายทอดตลาดโดยสุจริต จึงเป็นบุคคลตามม.1300 แม้หลักฐานทางทะเบียนจะไม่ใช่ชื่อของจำเลย โจทก์ก็ไม่จำเป็นต้องฟ้องเรียกคนนอกซึ่งมีชื่อทางทะเบียนมาเป็นคู่ความก่อน (เพราะถือว่าโจทก์เป็นบุคคลที่จะจดทะเบียนได้ก่อน)
1.3) บุคคลผู้ได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แต่ยังไม่ได้จดทะเบียน (บุคคลตามม.1299 วรรคสอง)
-ฎ.1886/2536 จำเลยทั้งสามจดทะเบียนรับโอนมรดกที่พิพาท โจทก์ได้ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์อยู่ก่อน โจทก์อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ขอให้เพิกถอนทะเบียนของจำเลยทั้งสามได้ตามม.1300 ทั้งจำเลยมิใช่บุคคลภายอกที่เสียค่าตอบแทนสุจริตและจดทะเบียนโดยสุจริต
-ฎ.7205/2543 ศาลพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความให้จำเลยโอนที่ดินให้ผู้ร้อง โดยผู้ร้องชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่จำเลย เมื่อผู้ร้องชำระเงินส่วนที่เหลือครบถ้วนแล้ว ผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามม.1300 โจทก์หามีสิทธิขอให้บังคับการยึดที่ดินพิพาท ผู้ร้องขอให้เพิกถอนการยึดได้
-ฎ.5088/2554 ศาลมีคำพิพากษาตามยอม ผู้ร้องต้องดำเนินการบังคับคดีภายใน 10 ปี ตามป.วิ.พ. ม.271 ผู้ร้องไม่ดำเนินการ จึงสิ้นสิทธิที่จะบังคับเอาแก่ที่ดินพิพาทที่จะให้จำเลยโอนให้ผู้ร้องตามคำพิพากษาตามยอม ผู้ร้องจึงไม่ใช่บุคคลอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนตามม.1300
2. การเพิกถอนตามม.1300 ต่างจากม.237 (ฉ้อฉล)
-การเพิกถอนการฉ้อฉลม.237 ลูกหนี้ต้องรู้ว่าเจ้าหนี้เสียเปรียบ , การเพิกถอนตามม.1300 ไม่จำเป็นต้องมีการรู้ว่าจะมีคนเสียเปรียบ
-การเพิกถอนการฉ้อฉลม.237 เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ , การเพิกถอนตามม.1300 เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิ
3. ม.1301 "บทบัญญัติแห่งสองมาตราก่อนนี้ ท่านให้ใช้บังคับถึงการเปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืนมาแห่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วยโดยอนุโลม"
-หมายถึง การเปลี่ยนแปลง ระงับ กลับคืนมา ซึ่งทรัพยาสิทธิ ย่อมไม่บริบูรณ์ เว้นแต่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน
-ม.1299 , 1300 ใช้กับการเปลี่ยนแปลง ระงับ กลับคืนด้วย
-เปลี่ยนแปลง เช่น ลดหรือเพิ่มระยะเวลาให้สิทธิอาศัย เพิ่มวงเงินจำนอง
-ระงับ เช่น ไถ่ถอนจำนอง ระงับสิทธิอาศัย ระงับภาระจำยอม
-กลับคืนมา เช่น ไถ่ถอนการขายฝาก
-ม.1302 "บทบัญญัติแห่งสามมาตราก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งแพและสัตว์พาหนะด้วยโดยอนุโลม" ม.1299 , 1300 , 1301 ใช้กับสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษด้วย
4. บุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์เดียวกัน
-ม.1303 "ถ้าบุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์เดียวกัน โดยอาศัยหลักกรรมสิทธิ์ต่างกันไซร้ ท่านว่าทรัพย์สินตกอยู่ในครอบครองของบุคคลใด บุคคลนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าบุคคลอื่น ๆ แต่ต้องได้ทรัพย์นั้นมาโดยมีค่าตอบแทนและได้การครอบครองโดยสุจริต
ท่านมิให้ใช้มาตรานี้บังคับถึงสังหาริมทรัพย์ซึ่งระบุไว้ในมาตราก่อน และในเรื่องทรัพย์สินหาย กับทรัพย์สินที่ได้มาโดยการกระทำผิด"
ท่านมิให้ใช้มาตรานี้บังคับถึงสังหาริมทรัพย์ซึ่งระบุไว้ในมาตราก่อน และในเรื่องทรัพย์สินหาย กับทรัพย์สินที่ได้มาโดยการกระทำผิด"
4.1) ใครครอบครอบมีสิทธิดีกว่า แต่ต้องได้มาโดยเสียค่าตอบแทนและครอบครองโดยสุจริต
4.2) ไม่ใช้กับสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ , ทรัพย์สินหาย ม.1323-1325 , ทรัพย์สินที่ได้มาจากการกระทำผิด เจ้าของติดตามเอาคืนได้ ม.1336 (ม.1303 วรรคสอง)
-ฎ.3141/2552 โจทก์ซื้อรถยนต์พิพาทจากจำเลยที่ 1 ชำระราคาและรับมอบแล้ว แต่ยังไม่ได้รับส่งมอบสมุดทะเบียน จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการของจำเลยที่ 1 นำสมุดทะเบียนไปจดทะเบียนขายรถให้แก่จำเลยที่ 3 โจทก์ผู้ครอบครองย่อมมีสิทธิดีกว่าจำเลย
4.3) ม.1303 อยู่ภายใต้หลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
-ฎ.174/2494 เช่าร้านตัดผมพร้อมเครื่องมือ เอาอุปกรณ์ในร้านไปขายให้คนอื่น ไม่เข้าม.1303 เจ้าของมีสิทธิติดตามเอาคืนได้
5. ทรัพย์สินของแผ่นดิน แบ่งเป็น 2 ประเภท
5.1) ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดา ทรัพย์สินทั่วไปของหลวง
-เช่น รถยนต์ โต๊ะ ตู้ของทางราชการ , ทรัพย์สินสั่งริบตามป.อาญา , ทรัพย์สินของบุคคลตายโดยไม่มีผู้รับพินัยกรรมหรือทายาท
-การโอนเช่นเดียวกับทรัพย์สินเอกชน
5.2) สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ทรัพย์สินมีไว้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ม.1304
-ห้ามยึด ม.1307
-ห้ามโอน (ทรัพย์นอกพาณิชย์) ม.143
-ห้ามยกอายุความต่อสู้ ม.1306
6. ม.1304 สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้น รวมทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดินซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น...
-ม.1304(1) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืน หรือทอดทิ้ง หรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน
-ม.1304(1) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืน หรือทอดทิ้ง หรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน
-ม.1304(2) ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่า ที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ
-ม.1304(3) ทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ เป็นต้นว่า ป้อมและโรงทหาร สำนักราชการบ้านเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ์
-ฎ.379/2552 ที่ดินที่เอกชนไม่เคยมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองโดยชอบมาก่อน กรณีที่พิพาทเคยมีการออก น.ส.3 มาก่อน มิใช่ที่รกร้างว่างเปล่า
-ฎ.952/2508 การจะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่ ต้องดูสภาพของที่ดินนั้น สภาพว่าใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันหรือมไม่
-ฎ.2744/2546 จำเลยเช่าที่ดินโจทก์ปลูกบ้าน ต่อมาน้ำกัดเซาะ ตลิ่งพัง กลายเป็นที่ชายตลิ่ง โจทก์เก็บค่าเช่ามาโดยตลอด มิได้ปล่อยทิ้งเป็นชายตลิ่งที่ประชาชนจะเข้ามาใช้ประโยชน์ร่วมกัน มิใช่ที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินตามม.1304(2)
-ฎ.172/2536 จำเลยยอมให้คนใช้ทางสัญจรไปมาหลายสิบปี ถือว่าจำเลยอุทิศเป็นทางสาธารณะโดยปริยายแล้ว (กลายเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินแล้ว) ผู้รับโอนที่ดินจากจำเลยปิดกั้นทางดังกล่าวไม่ได้
-ฎ.11089/2556 บิดาโจทก์อุทิศที่ดินพิพาทให้กรมตำรวจ (เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน) กรมตำรวจเข้าใช้ประโยชน์ สร้างบ้านพักและสถานีตำรวจ แม้ต่อมาบิดาโจทก์จะทำหนังสือยกเลิกการอุทิศและโจทก์กลับเข้าไปทำประโยชน์เองนานเพียงใด ก็หาได้สิทธิครอบครองคืนไม่
-ฎ.628/2510 บ่อน้ำสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับใช้ประโยชน์ร่วมกัน จำเลยทำให้น้ำในบ่อไม่มี โจทก์เคยใช้น้ำในบ่อ ถือว่าเป็นผู้เสียหายพิเศษ ฟ้องจำเลยได้
-ฎ.173/2541 จำเลยยื่นคำร้องขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน โจทก์เป็นกำนันยื่นคัดค้านว่าที่ดินเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การยื่นคำร้องขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของจำเลย ไม่ทำให้โจทก์เสียหายยิ่งกว่าประชาชนทั่วไป ไม่มีกฎหมายใดให้อำนาจโจทก์พิเศษเป็นผู้ดูแลสาธารณสมบัติของแผ่นดิน โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้อง
7. ผลของการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
7.1) ม.1305 "ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นจะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา"
-ฎ.112/2539 , 2970/2543 ซื้อที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินจากการขายทอดตลาดโดยสุจริตตามคำสั่งศาลหรือเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง
-ฎ.12149/2557 , 7892/2557 ที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินนำมาให้เช่าไม่ได้ สัญญาเช่าไม่มีผล ผู้ให้เช่าฟ้องผู้เช่าไม่ได้
-สาธารณสมบัติของแผ่นดิน บุคคลใดใช้สอยก่อน บุคคลนั้นมีสิทธิกว่า , อย่างไรก็ดี กรณีให้เช่าที่ดิน/บ้าน หากผู้เช่ายอมรับสิทธิว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิดีกว่า ก็สามารถฟ้องตามสัญญาเช่าได้
-ฎ.10378/2550 โจทก์และจำเลยขายบ้านและที่ดินบนเกาะล้าน ซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน บ้านและที่ดินดังกล่าว จำเลยเป็นผู้ใช้สอยในสถานะเจ้าของ จำเลยขายบ้านและที่ดินให้โจทก์ และทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ถือว่าจำเลยยอมรับสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านพิพาทของโจทก์ จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของบ้านที่ตนเช่าและโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่ (ถ้าเป็นข้อพิพาทระหว่างรัฐกับเอกชน รัฐชนะ จะเอาที่ดินไปขายไม่ได้ แต่ระหว่างเอกชนด้วยกัน ใครใช้ก่อนมีสิทธิดีกว่า)
7.2) ม.1306 "ท่านห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน"
-ครอบครองปรปักษ์สาธารณสมบัติของแผ่นดินไม่ได้
-ระหว่างเอกชนด้วยกัน ใช้ยันกันเองได้
-ฎ.172/2535 ที่พิพาทเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน มิใช่ของโจทก์ โจทก์มิใช่ผู้เสียหาย ไม่มีอำนาจฟ้อง แต่โจทก์ครอบครองและใช้ประโยชน์อยู่ก่อน จำเลยกับพวกเอาปูนซีเมนต์ไปปักในที่พิพาท รบกวนสิทธิโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องให้ปลดเปลื่องการรบกวน
7.3) ม.1307 "ท่านห้ามมิให้ยึดทรัพย์สินของแผ่นดิน ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่"
-ห้ามมิให้ยึดทรัพย์ของแผ่นดิน แต่หากเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินอาจถูกริบได้ในกรณีคดีอาญาที่ศาลพิพากษาให้ริบ
-ห้ามยึดม.1307 เป็นกรณียึดมาชำระหนี้
8. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
8.1) ได้มาทางนิติกรรม
8.2) ได้มาตามกฎหมาย ม.1308-1334
-ได้มาโดยหลักส่วนควบ ม.1308-1317***
-ได้มาโดยเข้าถือเอาสังหาริมทรัพย์ไม่มีเจ้าของ ม.1318-1322
-ได้มาซึ่งของตกหาย ทรัพย์ใช้ในการกระทำผิด โบราณวัตถุ และทรัพย์ของแผ่นดิน ม.1323-1328
-ได้มาโดยสุจริตในพฤติการณ์พิเศษบางประการ ม.1329-1332***
-ได้มาโดยอายุความ ม.1333
-ได้มาตามประมวลกฎหมายที่ดิน ม.1334
9. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยหลักส่วนควบ ม.1308-1317
-ม.144 วรรคสอง ได้กรรมสิทธิ์ตามหลักส่วนควบ
-ม.1308-1315 ส่วนควบที่ดิน
-ม.1316 ส่วนควบสังหาริมทรัพย์
-ม.1317 ทรัพย์ที่ตกได้แก่ผู้ที่ใช้แรงงานทำของขึ้นมาใหม่
10. ม.1308 "ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกย่อมเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น"
-ฎ.5345/2546 ส.โอนขายที่ดินมีโฉนดตั้งแต่ปี2519 ขณะนั้นมีที่งอกริมตลิ่งแล้ว แต่อยู่ในระหว่างออกโฉนดใหม่ ดังนี้ที่ดินส่วนที่งอกย่อมตกเป็นของผู้ซื้อ ต่อมาปี2522 มีการออกโฉนดใหม่สมบูรณ์ ส.นำที่ดินส่วนที่งอกริมตลิ่งไปขายให้บุคคลอื่น ซึ่งถือว่าบุคคลนั้นไม่มีสิทธิดีไปกว่า ส. เมื่อจำเลยเป็นผู้รับโอนที่ดินทั้งแปลงที่มีที่งอกริมตลิ่ง ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งแปลง รวมทั้งที่งอกริมตลิ่งด้วย
-หากที่ทรัพย์ประธานเป็นที่ดินมีโฉนดที่ดิน การครอบครองปรปักษ์ที่งอกริมตลิ่งต้องต่อเนื่อง 10 ปี
-หากทรัพย์ประธานเป็นที่ดินมีสิทธิครอบครอง การแย่งการครอบครองที่งอกริมตลิ่งต่อเนื่อง 1 ปี
-ถ้าที่ดินอันเป็นทรัพย์ประธานเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ประโยชน์ร่วมกัน ตามม.1304(2) ที่งอกริมตลิ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินด้วย
-ที่ชายทะเล (ที่ชายตลิ่งซึ่งติดกับที่ดินของเอกชน) เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ต่อมาตื้อเขินจนน้ำท่วมไม่ถึง กลายเป็นที่งอกริมตลิ่ง พ้นสภาพการเป็นสาธารณบมบัติของแผ่นดิน ที่ดินที่งอกเป็นส่วนควบกับที่ดินเอกชน
11. ม.1309 "เกาะที่เกิดในทะเลสาบ หรือในทางน้ำหรือในเขตน่านน้ำของประเทศก็ดี และท้องทางน้ำที่เขินขึ้นก็ดี เป็นทรัพย์สินของแผ่นดิน"
-เป็นทรัพย์ของแผ่นดิน มิใช่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน จนกว่าจะได้ใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะ
12. สร้างโรงเรือนในที่ของผู้อื่นโดยสุจริต ม.1310
-ม.1310 "บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง
แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้"
แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้"
-โรงเรือน คือ บ้านสำหรับอยู่อาศัย ต้องเป็นการสร้างโรงเรือนทั้งหลังในที่คนอื่น มิใช่ต่อเติม
-ฎ.5637/2536 สร้างโรงเรือนในที่ดินของตน ร้อยละ 30 อยู่ในที่คนอื่น ร้อยละ 70 เป็นการสร้าโรงเรือนในที่ดินผู้อื่นม.1310 ไม่ใช่การสร้างโรงเรือนรุกล้ำม.1312 (มีผลต่างกัน ต้องปรับให้ถูก)
-การสร้างโรงเรือนในที่ดินผู้อื่น โรงเรือนกลายเป็นส่วนควบตามม.144 ด้วย
-ต้องเป็นการสร้างโดยไม่มีนิติสัมพันธ์กับเจ้าของ , หากสร้างโดยมีนิติสัมพันธ์ เช่น เจ้าของอนุญาต มีสัญญาเช่าให้สร้างได้ หรือมีสิทธิเหนือพื้นดิน ไม่เป็นส่วนควบ
-ฎ.6055/2557 จำเลยได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดินให้ปลูกต้นปาล์ม กรณีมิใช่ม.1310 ประกอบม.1314 เพราะต้องเป็นการสร้างหรือปลูกโดยเจ้าของที่ดินมิได้อนุญาต และไม่มีนิติสัมพันธ์ อันเป็นการสร้างหรือปลูกลงไปโดยสุจริต
-ผู้สร้างต้องสุจริต
-ฎ.120/2559 โจทก์ จำเลยทำสัญญาขายฝาก แต่ไม่ได้รวมถึงบ้านเลขที่ 252 ดังนี้บ้านดังกล่าวไม่ใช่ส่วนควบ (มิใช่ม.1310 สร้างใหม่) ภายหลังขายฝาก หากโจทก์ผู้รับซื้อฝาก ไม่ให้จำเลยอยู่อีกต่อไป จำเลยต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าว แต่โจทก์ปล่อยให้จำเลยสร้างบ้านไม่มีเลขที่เพิ่มอีกหลัง จำเลยผู้ปลูกย่อมเข้าใจว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินได้ในกำหนด การปลูกบ้านไม่มีเลขที่จึงสุจริต แต่เมื่อครบกำหนด จำเลยไม่ได้ไถ่ถอนการขายฝากที่ดินตกแก่โจทก์ จึงต้องนำม.1310 มาใช้ ถือว่าเป็นกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งตามม.4 วรรคสอง โจทก์ไม่อาจบอกปัดไม่รับโรงเรือน และต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มให้แก่จำเลย
-โรงเรือนที่สร้างในที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน แม้สร้างโดยสุจริตก็มิใช่ม.1310 ซึ่งเป็นเรื่องของเอกชนกับเอกชน
-ม.1310 ต้องเป็นการสร้างโรงเรือนใหม่ มิใช่โรงเรือนสร้างไว้อยู่แล้ว
-ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้น ราคาที่แตกต่างระหว่างราคาที่ดินที่มีโรงเรือนด้วย กับราคาที่ดินอย่างเดียว ไม่มีโรงเรือน
-ม.1310 วรรคสอง เป็นข้อยกเว้นวรรคหนึ่ง
-บอกปัด และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไปได้ หากตนมิได้ประมาทเลินเล่อ เช่น ไม่แสดงอาณาเขต ไม่ทำประโยชน์ปล่อยไว้เฉย ๆ
13. สร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต ม.1311
-ม.1311 "บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้น แล้วแต่จะเลือก"
-ต้องสร้างโรงเรือนทั้งหลังโดยไม่สุจริต รู้ว่าที่ดินไม่ใช่ของตนหรือตนไม่มีสิทธิปลูกสร้าง
14. สร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่น ม.1312
-ม.1312 "บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้
ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้"
ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้"
-ม.1312 วรรคหนึ่ง สุจริต เสียเงินค่าใช้ที่ดินและจดทะเบียนภาระจำยอม
-ม.1312 วรรคสอง ไม่สุจริต รื้อถอน
-ม.1312 ส่วนที่รุกล้ำต้องเป็นส่วนน้อย เช่น ชายคา ครัว รากฐาน กันสาด (ท่อน้ำทิ้ง เครื่องปรับอากาศ ส้วมซีเมนต์ ท่อน้ำประชา ไม่เป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือน ไม่เข้าม.1312 ต้องรื้อออกอย่างเดียว)
-กรณีปลูกสร้างสิ่งอื่น ๆ มิใช่โรงเรือน รุกล้ำที่ดินของผู้อื่น แม้สร้างโดยสุจริตก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามม.1312 เพราะม.1314 ให้ใช้กับสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้บัญญัติให้นำม.1312 มาใช้บังคับ
-ผู้สืบสิทธิของผู้สร้างโรงเรือนโดยสุจริต ได้รับความคุ้มครองม.1312 วรรคหนึ่ง
-โรงเรือนที่รุกล้ำเป็นทั้งส่วนควบของโรงเรือนและที่ดินที่รุกล้ำ เจ้าของโรงเรือนที่รุกล้ำมีสิทธิจดทะเบียนภาระจำยอมได้ทันที
-ภาระจำยอมตามที่จดทะเบียน เฉพาะตัวโรงเรือนที่รุกล้ำ ไม่มีผลถึงพื้นที่ดินของผู้อื่น ซึ่งอ้างว่าวัดพื้นที่จากโรงเรือนที่รุกล้ำเป็นแนวดิ่งตั้งฉากลงไปไม่ได้
-จำเลยขอให้โจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมจากบริเวณตัวเรือนที่รุกล้ำ ตั้งฉากยาวตลอดแนวที่รุกล้ำ อันเป็นการได้ที่ดินของผู้อื่นตกอยู่ในภาระจำยอมมากเกินไป เป็นคนละกรณีกับม.1312 ภาระจำยอมเฉพาะตัวโรงเรือนที่รุกล้ำ
-หน้าที่ของเจ้าของโรงเรือนที่รุกล้ำ ชำระค่าใช้ที่ดิน พิจารณาเป็นพฤติการณ์ต่าง ๆ ตามความยุติธรรม
-สิทธิของเจ้าของที่ดิน เรียกค่าใช้ที่ดิน หากโรงเรือนที่รุกล้ำสลายไป เรียกให้ยกเลิกภาระจำยอมได้
-ปลูกโรงเรือนในที่ดินของตน ต่อมาแบ่งโฉนด ทำให้โรงเรือนบางส่วนรุกล้ำ เข้าม.1312 ฎ.1848/2512 (ประชุมใหญ่) เจ้าของที่ปลูกตึกในที่ดินของตน ต่อมาแบ่งที่ดินเป็น 2 แปลง ทำให้กันสาดรุกล้ำเข้าไปในที่ดินอีกแปลง โจทก์ซื้อที่ดินแปลงที่มีกันสาดรุกล้ำ ส่วนจำเลยซื้อที่ดินที่มีตึกปลูกอยู่ กรณีนำม.1312 ซึ่งเป็นบทใกล้เคียงมาปรับ โจทก์ฟ้องจำเลยให้รื้อกันสาดไม่ได้ แต่มีสิทธิเรียกเงินค่าใช้แดนกรรมสิทธิ์และต้องดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมจำเลย
15. สร้างโรงเรือนในที่ดินที่เป็นเจ้าของโดยมีเงื่อนไข ม.1313
-ม.1313 "ถ้าผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้น และภายหลังที่ดินตกเป็นของบุคคลอื่นตามเงื่อนไขไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับ"
-ม.1313 สร้างโดยมีสิทธิ แต่มีเงื่อนไข ทำให้ที่ดินไม่ใช่ของตนอีกต่อไป ส่วนม.1310-1312 สร้างโดยไม่มีสิทธิ
16. ม.1314 "ท่านให้ใช้บทบัญญัติมาตรา 1310 มาตรา 1311 และมาตรา 1313 บังคับตลอดถึงการก่อสร้างใด ๆ ซึ่งติดที่ดิน และการเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติด้วยโดยอนุโลม
แต่ข้าวหรือธัญชาติอย่างอื่นอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปี เจ้าของที่ดินต้องยอมให้บุคคลผู้กระทำการโดยสุจริต หรือผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขซึ่งได้เพาะปลูกลงไว้นั้น คงครองที่ดินจนกว่าจะเสร็จการเก็บเกี่ยวโดยใช้เงินคำนวณตามเกณฑ์ค่าเช่าที่ดินนั้น หรือเจ้าของที่ดินจะเข้าครอบครองในทันทีโดยใช้ค่าทดแทนให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งก็ได้"
แต่ข้าวหรือธัญชาติอย่างอื่นอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปี เจ้าของที่ดินต้องยอมให้บุคคลผู้กระทำการโดยสุจริต หรือผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขซึ่งได้เพาะปลูกลงไว้นั้น คงครองที่ดินจนกว่าจะเสร็จการเก็บเกี่ยวโดยใช้เงินคำนวณตามเกณฑ์ค่าเช่าที่ดินนั้น หรือเจ้าของที่ดินจะเข้าครอบครองในทันทีโดยใช้ค่าทดแทนให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งก็ได้"
-ต้นไม้ไม่ว่าจะเป็นยืนต้นหรือล้มลุก ย่อมนำม.1310 , 1311 , 1313 มาใช้ เว้นแต่ข้าวหรือธัญชาติเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปี เจ้าของที่เลือกได้ 2 ทาง คือ รอจนผู้ปลูกเก็บเกี่ยวเสร็จ หรือเข้าครอบครองโดยใช้ราคาทดแทน
-ม.1314 ไม่นำม.1312 มาใช้ สร้างหรือปลูกรุกล้ำบางส่วน ต้องรื้อออกเท่านั้น
***จบการบรรยาย***
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น